En quoi le zonage du 831 Rockland est-il dérogatoire?

Le plan d'urbanisme d'Outremont est dessiné dans le sol et n'importe quel citoyen, après s'être fait expliquer quelques notions de base d'urbanisme, discipline fondée sur le gros bon sens, peut décoder la signification de ce dessin.

Outremont compte des artères de transit, c'est le cas des avenues Van-Horne et Bernard, et des artères de mini transit, comme l'avenue Ducharme. Le long des artères de transit (empruntées par les véhicules qui ne font que traverser l'agglomération), le plan d'urbanisme autorise la définition d'un ruban pouvant être affecté à une utilisation commerciale. Dans la zone commerciale, logements et commerces sont voisins et cohabitent. C'est ainsi que l'on voit des immeubles hébergeant des commerces au rez-de-chaussée et des appartements aux étages supérieurs : ils sont à usage mixte, commercial et résidentiel. Cela est réglementaire. En outre, dans le ruban commercial qui longe l'avenue Van-Horne, la construction de tours d'habitation de six étages est permise.

L'ancienne ville a pratiqué de l'urbanisme de dérogation

Dans le cas de l'artère Van-Horne, le ruban commercial s'étire entre la grande rue (Van-Horne) et la ruelle. Par exemple, au-delà de la ruelle qui court derrière la station-service à l'angle Van-Horne-Rockland commence le territoire résidentiel à habitations de faible hauteur. La ruelle trace la frontière entre l'utilisation commerciale et l'utilisation résidentielle de cette portion du territoire. En 1991, en affectant la parcelle du 831 de l'avenue Rockland à une utilisation commerciale, l'administration municipale a allègrement franchi cette ligne, se livrant ainsi à de l'urbanisme de dérogation, c'est-à-dire, à la violation de ses propres règles d'urbanisme. Par la même occasion, l'administration d'Outremont ouvrait la porte à tout promoteur qui aurait suffisamment de capitaux pour mettre ce terrain en valeur, avec carte blanche, par l'artifice du zonage dérogatoire, pour y construire des tours comme le plan l'autorise à la bordure de l'avenue Van-Horne. Les acquéreurs derrière le projet immobilier du 831 de l'avenue Van-Horne ont déboursé quelque 2,5 millions de dollars pour acquérir la propriété.

Les dirigeants de 1991 ont sacrifié un pan de la ville

En décrétant ce zonage dérogatoire, l'administration d'Outremont d'alors a commis deux fautes : la transgression des règles de son propre plan d'urbanisme, pourtant gravé dans le sol, et la disqualification potentielle d'un pan de la ville, situé entre les avenues Van-Horne et Ducharme, de part et d'autre de l'avenue Rockland, qui pourrait ainsi perdre de son attrait comme zone résidentielle.

En disqualifiant, par zonage, ce secteur caractérisé par des habitations basses, les dirigeants municipaux armaient un mécanisme susceptible de se déclencher lors d'une conjonction de conditions favorables et d'entraîner l'altération du secteur en question. Les résidents-propriétaires qui pourraient voir apparaître la silhouette de trois tours devant leurs fenêtres s'estiment trahis par l'administration de 1991 qui a décrété ce zonage dérogatoire, et par celles qui, complices, l'ont maintenu.